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回忆近几年上海商业地产，特别是购物中心的开展，不只外资零售难做，乃至深耕内地商场多年的凯德集团、宝龙地产，以及本乡的华润置地、月星集团，也都存在购物中心空置频现人气缺乏、多元业态引流难、项目运营面对大考等境遇。
越来越来多开发商经过存量改造或商业运营的转型调整来提高运营功率，推进上海商业地产不断发明新的价值，使得上海商业地产在消费分级的态势下可以连续添加势头。
（注：文中所引证数据及材料来自网络及各项目官网揭露材料，已尽量核对，如有过错欢迎在谈论区留言奉告，文献引证已在文末标出。）
开展现状&趋势
现状：
全国有近6000家各类购物中心，而在上海，3万平方米以上的购物中心有近260家，是全国购物中心最会集的城市。
到2019年5月，上海市20万平方米以上的特大型购物中心有14家，运营销售额20亿元以上的超越22家，比上年添加4家，占既存购物中心总数的8%，22家运营销售额占总运营销售总额的35%以上。
2018年，上海新开购物中心共59家，其间新建项目38家，与2017年根本相等。2019年上半年，上海迎来14座商业中心开业（商业面积≥2万平方米），总体量达81.05万方，在数量和面积上都呈现添加态势，开业量占2019年拟开数量的1/3。第一季度开业3座，体量为11万方，第二季度开业体量达70.05万方。
上半年上海新开购物中心
（图源：上海华夏工商铺部）
下半年上海估计新开购物中心
（图源：上海华夏工商铺部）
2018年，一些存量项目，因为占有中心商圈、交通等优势，历经晋级改造或许物业易主之后从头回归商场，提高了形象，带动了消费晋级，重塑了商业地标。而在城郊，跟着开发区、科创园区、旅行区域的开展以及相应住宅区的延伸，大型综合性的新建购物中心得到迅速开展。郊区新开商业中心较多，建筑面积为56.75万方，占比达70.02%，开业数量占比64.29%郊区购物中心具有极大的开展空间。
与此一起，上海部分购物中心也呈现空置频现人气缺乏、多元业态引流难等问题，项目运营面对大考。戴德梁行供给的数据显现，2019年第二季度：爱琴海购物公园的空置率高达21%，首层租金报价为每平方米每月888元；华润万象城空置率为9%，首层租金报价为每平方米每月1263元；上海月星举世港空置率达到了4%，首层租金报价为每平方米每月1123元；中庚周游城的空置率达到了14%，首层租金报价为每平方米每月417元。
2019年下半年，很多未来供给坐落非中心区域，其预期低于商场均匀水平的租金或将按捺全市首层均匀租金的添加。上海非中心区域均匀首层租金环比下降3.1%至693元每平方米每月，而空置率则下降至约9%。不过，上海的中心商圈在二季度实则体现杰出，数据显现，中心零售区域均匀首层租金报价环比上升0.7%至1963元每平方米每月，空置率上升至4.19%。
上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌指出，中心商圈与次级商圈的“冰火两重天”，除了零售商业大环境的压力外，还因为上海市中心商业放量有限，而很多新品牌进入上海，需求经过市中心的门店来扩大影响，起到广告宣传的效果；若品牌在郊区布局门店，盈余水平则成为重要的考量要素。
针对新生代顾客越来越挑剔，消费喜爱越来越广的特色，购物中心需在注重消费环境、消费观念和提高服务的一起，愈加注重品牌的‘流量价值’，以获取顾客对购物中心品牌的忠诚度。因而，无论是新开购物中心，仍是存量改造的购物中心，都需把业态立异继续作为购物中心的重要内容。
趋势：
双刃剑：城市更新下存量改造
上海迎来一波城市更新的顶峰后，很多项目进入运营后的客流"瓶颈期"。一方面空间和硬件的约束，令其在抢夺客源中处于下风，一起历史文化回忆和工业遗存又供给了稀缺的资源和客群根底。很多入市的城市更新项目怎么"叫好又叫座"，从空间规划改造立异回归商业运营和租金收益最大化，将成为2019年城市更新项目的中心出题。更多企业介入城市更新将愈加理性，并注重商业的定位和规划。
收并购项目数量继续添加
作为兵家必争之地，上海的土地获取本钱高，更多开发商转向存量商场寻找机会。一起，竞赛加重也进一步筛选原先运营才能差的企业，导致更多商业项目进入大宗交易商场。估计2019年，资金充分和运营才能杰出的组织将加速规模化进程，经过财物增值和运营优化提高商业收益，部分外地企业也将落子上海，为其全国布局建立标杆。
社群价值深度发掘，IP营销继续深化
上海购物中心的IP营销现已不再停留在方式的引进，而转向客群深度的转化。未来更多项目将与IP资源做深度绑定，从IP展现与互动，从而添加原创性的工业链资源发掘，丰厚消费转化场景，开发线上线下互动，把IP价值最大化的发挥。很多IP资源运营渠道也将为购物中心赋能，多家互联网和金融资本支撑的公司也将投入IP财物线下价值发掘。
数字化转型从概念更注重落地
上海的购物中心作为大数据和O2O的最早测验者，现已认识到数字化的战略意义，一起也更注重价值落地。因为职业数字化水平的良莠不齐，数据标签紊乱，以及各家开发商的数据孤岛，职业关于同享的数据生态已呼之欲出，一起品牌的数据化选址更推进了品牌商与购物中心的数据交互需求，2019年将是商业地产数据生态的价值元年。
*图片来历于网络
文章来历：商业规划周刊
