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转瞬2019年只剩下4个月了，在楼市越加错综复杂之际，复盘2019年西安土拍商场有利于早年端了解西安楼市的“底气”和“未来”。
—— 本文包括 ——
1、独家！2019年1-8月土拍地图
2、量贬价涨！2019年住所类成交不及上一年一半
3、对购房者来讲意味着什么
4、2019年土拍要点重视
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独家！2019年西安楼市土拍地图
图 | 谈论留邮箱AI君会发送高清大图
02
量贬价涨 大势所趋
2018年全年西安+西咸新区住所土拍成交面积约1.1594万亩，成交面积环比2017年涨幅41.18%，土地单价涨幅36.90%。完成了价量双涨。到了2019年，外部环境转冷，土拍商场则呈现量贬价涨。
截止2019年8月，西安及西咸新区总计住所成交量仅0.57万亩，不及上一年一半，房企拿地规划大面积缩短，但在价格方面却不降反升，2019年1-8月西安住所类（不含阎良）均匀楼面价已达6429元/平，西咸新区住所类（不含空港新城的纯安顿用地）均匀楼面价已达4362元/平。此外在溢价率上，2019年西安每4宗住所用地成交就有一宗溢价，均匀溢价率58.54%，西咸新区则有对折住所用地呈现溢价，均匀溢价率39.74%。房企对优质地块不惜重金，势在必得。
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对购房者来讲意味着什么？
简而言之，房子少了，价格贵了，户型大了，捡漏时机没了。
例如近期有某房企发布了自己的开发本钱。楼面价5145元/平，最低开发本钱9795元/平。在不考虑建材涨价和商场通货膨胀的前提下，未来西咸新区项目最低开发本钱也在9012元/平，西安主城最低开发本钱则歘歘破万，到达10879元/平。
本钱高了，商场天然也有新对策——产品设计上，大户型和高端产品有更高溢价空间，产品类型上，洋房小高建设周期更短回笼资金更快，也更契合部分区域限高要求，而从需求端来讲，购房本钱一升再升，“一步到位”家喻户晓，不论自动仍是被迫，改进成为商场干流。
此外值得注意的是，以往市面上的网红盘，或拿地早开发周期长，或联系硬直接勾地，又或许爽性由于胶葛耽误了入市时刻，都有一个十分重要的特性——低地价。未来跟着土地商场的正规化，土地盈利盘将退出历史舞台。因而什么高科、万科翡翠世界、大华不论能不能摇上，不论三摇五摇总要去体会一把与财富擦身而过的味道。
04
2019年土拍要点重视
从上图能够看出各区域土拍现状，除掉代表着区域价值认可度的楼面价排名，有以下5点值得重视。
【1】高新身先士卒，但高新世界社区未来怎么还有待调查。招商1.14万元/平的楼面价夯实了软件新城的价值，犹记苏宁雲著热烈欢迎竞品的激动心境，而具有恢宏规划高新三期则吸引了高新管委会旗下的紫薇、高新、六合源三家房企在高新世界社区打头阵。说来高新三期跟西咸新区能金区相同都归于政府亲身下场撕，不过后者除掉沣东地产，至少已有招商和电建跟进，前者仍旧停留在自嗨阶段，远景有待调查。
【2】能金区试水，但华裔城熄火了。能金区招商雍景湾和沣水云岭已先行入市，热度差强人意，而华裔城在沣东的5块地转手已不是隐秘，据传融创有望将住所连带文旅和商业等通盘接手，这个曾代表着大西安兴起初步，也历经风雨的项目终究会以何种相貌落地，咱们拭目而待。
【3】红星美凯龙自带购物中心补位东二环，与融创一同拉起东城。美好林带估计下一年示范区就会露脸，这个世纪工程落地终究怎么，到时再会分晓；
【4】万科中梁入驻，秦汉新城隐有兴起之势。全体来看秦汉新城的楼面价尚属低位，未来还有溢价空间。特别万科是一个十分有前瞻性的房企，区域价值值得等待。
【5】土地盈利盘值得重视。鱼化工业园的杰出排除万难总算以市价3分之1的价格拿地，与隆源世界城增储相同，楼面价均在3000元/平，肯定值得重视；
【6】高陵、临潼2019年住所土拍挂零，区域去化压力较大。高陵2018年拿地13宗均匀楼面价3204元/平，临潼7宗楼面价高达5810元/平，只能说真是方案赶不上改变。
【7】本年的商业拿地基本会集在了浐灞生态区。现在浐灞假势全运会、陕西省历史博物馆新馆、华夏文旅以及未来可承办各类演唱会的体育馆活跃打造酒店集群，会集开工的星级酒店已到达11家，假如再能迎来万达城区域潜力也不错，但这种新区，主张仍是沿着地铁买。
AI君有话说
记住一句话，楼面价是房价的最大组成部分，占比超越五成，只要楼面价低了房价才有或许低。因而楼面价处于低位的品牌房企不论何时都是要点重视目标。此外2019年环比2018年仍旧呈上涨趋势，但新房限价却进一步削薄了房企的赢利空间（房企的赢利率已从30%下跌至15%左右），这在检测房企运营才能的一起，也为购房者添加了更多不确定性，包括但不限于烂尾以及施工质量。商场错综复杂，买房越发是个技术活。对一般购房者来讲，也主张花些时刻添加知识面，做足功课再下手比较好。
撰文 ：AI君
临潼：中海阅骊山
蓝田：中远白鹿汀洲
