作者：李佳
跟着社会基本矛盾的改变，许多房企被“美好生活”击中，纷繁进军文旅工业。大略核算，现在国内百强房企中，有约6成布局了文旅工业。依据年代传媒发布的2019我国地产年代百强榜的子榜《我国房企文旅项目价值百科榜TOP20》，我国恒大（03333.HK，以下简称“恒大”）文旅项目总出资额高达8750亿元，远超过第二名碧桂园6750亿元，稳居榜首。
恒大发力文旅项目，并不是单纯紧盯国内需求，而是经过文旅项目囤积许多低本钱土地。
文旅成多元化一环
在恒大近10年的多元化探究中，先后进入了旅行工业、大健康工业，又于2018年新进入新能源汽车工业。作为与地产开发密切相关的旅行工业，恒大继续加码。
早在2009年,国务院相继印发《关于加速开展旅职业的定见》和《国务院关于推动海南国际旅行岛建造开展的若干定见》,在将旅职业培育成国民经济战略性支柱工业的一起,提出在2020年开端建成国际一流海岛休闲休假旅行胜地。同年,恒大启动了海花岛的调研规划作业。
在2012年，恒大先后获得国务院的海洋功用区划批复、国家海洋局的区域建造用海规划批复、用海规划海洋环境检查批复。在2013年获得填海方针批复,2015年完结填海后归入城市总体规划后,恒大经过招拍挂获得了土地使用权,开端建造。
据悉，海花岛是一座人工岛屿，恒大对其进行了全体开发。其间，1号岛的主要功用包括旅行休假、商业会议、酒店会议、文娱休闲、餐饮及海洋运动休闲，而2号岛、3号岛的主要功用为寓居。在开发的过程中，恒大经过住所出售，将回流的资金用于该项目其他区域的开发。
在2015年12月28日，恒大海花岛项目开盘首日以出售金额122.05亿、开盘出售面积136万平方米、认筹到访人数10万刷新纪录，并以“3.2秒卖出一套房”的速度，成为当年国内房地产商场最火爆的项目。凭仗海花岛的热销，恒大2015年提前完结原定1500亿的年度方针。
到现在，恒大在文旅板块方面，恒大童国际现在已布局15个，估计2021年起接连完结开业；恒洪流国际未来三年将在全国布局20-30个。进入文旅项目，恒大可谓双丰收。一方面，经过拓宽进行了多元化布局；另一方面，经过贱价获得许多的土地储备。
赚取土地盈余
调查恒大新拓宽的多元化事务不难发现，其开发的新增事务都有前期投入大、报答期长的特色，文旅项目亦是如此。这让人不由提问，恒大如此在报答未卜的范畴大手笔出资，有何底气？
实践上，恒大的底气来自于强壮的出售成绩，经过出售反哺文旅项目的开发建造。在2016年、2017年、2018年，恒大的合约出售额分别为3733.7亿元、5009.6亿元、5513.4亿元，接连3年坚持出售成绩前3强。
与其他房企有所不同，恒大早年就已尝到土地盈余的甜头。彼时，恒大还未登陆香港资本商场，但已在全国三四线城市囤积了许多的土地。在很长一段时刻之内，国内的房企都依赖于土地盈余发家。尤其是土地商场施行摘牌挂以来，各城市的土地均有不同程度的涨幅。使用囤积的土地，恒大完结了出售规划的跳涨，跃成为房企前3强，与万科、碧桂园构成铁三角。
文旅项目亦然。因为文旅项目多是成片开发，地块面积较大，许多地块并非经过招牌挂获取，恒大经过文旅项目开发，为地工事务获取了许多低本钱的土地。
依据有关组织的数据显现，到本年上半年，恒大以总土储货值28675.5亿元位居职业榜首，拿地金额排第23位。半年报也显现，恒大上半年合计购得76幅土地，新增土储建面4449万平方米。
到2019年6月，恒大总土地储备项目864个，散布于我国232个城市，掩盖了简直悉数一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济兴旺且有潜力的地级城市，土地储备达3.19亿平方米。值得注意的是，上述土地储备的均匀楼面地价仅1639元/平方米。在2018年，恒大新购土地储备建筑面积为4993万平方米，均匀楼面贱价仅为1611元／平方米；期末土地储备为3.03亿平方米，均匀楼面地价为1635元／平方米。相隔半年的时刻，恒大的均匀楼面地价仅涨了24元／平方米。
恒大的楼面地价堪比白菜价，但在一二三线城市又有所不同。2018年年报显现，在2018年，恒大在一二线城市的土地储备均匀楼面地价为2040元／平方米，三线城市楼面地价为1178元／平方米。
低价的土地储备，导致恒大的利润率较高。在2014年－2016年，恒大的毛利率一直维持在28%左右，在2017年增至36％，上升8个百分点，2018年依然维持在36%。
在2019年上半年，因为陈述期内组织的交楼面积比2018年同期削减25.8%，导致恒大完结经营收入2269.8亿元，同比下滑24.4%，毛利率为34.04%，同比下降2.2个百分点，盈余才能仍坐落职业较高水平。
在本年上半年，恒大完结2818亿出售额。恒大总裁夏海钧表明，“公司下半年可售货值约8000亿，即便按保存的40%去化率核算，下半年出售额在3200亿以上，完结全年6000亿出售方针充满信心。 依照每年6000亿的出售额，意味着即便不拿地，恒大现有5万亿的土地储备也足够吃8年，每年能确保30%的毛利率和15%的净利润率。”
但是，恒大的文旅项目扩展在负债方面也有所表现。从近5年的杠杆方针来看，恒大的负债率仅在2018年呈现下降，但仍坐落职业高位。
半年报数据显现，调整后的资产负债率为82.54%，较上年底添加0.75个百分点。而从一年内需求归还的短期告贷金额来看，2019年上半年恒大一年内需求归还3758.5亿元，比上一年年底的3182.9亿元添加了575.6亿元。短期偿债压力添加，净负债率也较2018年底略增0.15个百分点至152.09%。
到2019年6月，恒大手持现金2800.2亿元，尽管较上一年同期增加37.1%，但依然不能掩盖1年内需归还告贷。融资方面，2019年上半年，恒大的融资本钱为317.12亿元，同比上升8.7%。告贷均匀实践年利率为8.62%，较上一年同期7.92%上升0.7个百分点，处于职业较高水平。据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》 显现，恒大的绿色信誉指数为86.5，绿色信誉等级AA，排名职业第8位，不及碧桂园。
