每经记者：甄素静 每经修改：魏文艺
集方针“宠爱”于一身的深圳楼市，在2019年走出了独立行情。
2019年头，深圳获二手房增值税折半、粤港澳大湾区规划等红包，8月份领中国特色社会主义先行示范区方针红包，“双11”发豪宅税调整红包……2019年，深圳一、二手住所算计成交115033套，较2018年上升22.3%。
广东省住所方针研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者剖析以为，相较于其他一线城市稳中有降的行情，深圳楼市决心显着提高，买卖量价稳中有升，鹤立鸡群；方针利好一再远超预期，实属异军突起；粤港澳大湾区规划落地，中国特色社会主义先行示范区等赋予了深圳全新定位，使得深圳房地产商场愈加互通互联。
深圳住所小区 图片来自：每经记者 甄素静 摄
新房成交量创“深八条”后新高
跟着新房供给速度加速，2019年全市一手住所网签量持续上升。据美联物业数据，2019年深圳新房项目共取得136次预售许可证，共新增预售85365套商品房，较2018年添加23.9%。其间住所的总获批套数为46509套，较2018年添加21.1%。不过，住所获批套数占全市商品房总获批套数的份额稍下降至54%。
住所供给速度加速，一起新房成交同比大升。2019年深圳一手住所成交37884套，同比2018年上升28.9%，总成交面积约372.45万平方米，创2016年10月“深八条”出台后成交新高，但仍未回到2014年、2015年高位水平。
数据来历：美联物业全国研究中心、深圳市住建局
从月度走势来看，除了新年月为传统冷季以外，2019年其他月份的成交量根本在2500~5000套区间内。特别2019年最终一个月体现优异，全市一手住所网签量创下2016年3月以来新高，共成交4861套。
分区域来看，宝安和龙岗成交量均超万套，遥遥领先其他区域。不过宝安成交量同比大幅上升，龙岗成交量微降。2019年，深圳近一半的一手住所成交量来自宝安，共17699套，成交量同比上升53.1%，全市成交占比达47%。
宝安虽为本年一手住所供给大户，但独占风头的仍是福田、南山的豪宅日光盘。2019年10月底，香蜜湖的豪宅盘深业中城开盘，前期要求购房者认筹500万元，共冻住139.7亿元。即便如此，每平方米均价13万元的192套房源仍被抢购一空。坐落前海的招商领玺、颐湾府中签率相同开盘即售罄。
但是并不是一切区域新房成果均如此达观。据乐有家研究中心数据，2019年深圳有3个区域的成交量下降，罗湖跌幅最大，为37.7%；其次为龙岗，跌幅20.4%；南山跌幅最小，为2.6%。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表明，2019年全年方针利好不断，商场决心显着提高，大幅影响楼市成交。估计2020年开发商仍将加速新房入市脚步，带动一手住所成交量的上升，同比增幅约在5%~10%。不过新房定价将愈趋理性，稳中微升。
“双11”豪宅税刚调整时，业内人士以为对新房是利空。深圳市南山区乐有家门店司理陈阳表明，热门区域二手房消化非常快，成交周期显着变短，导致部分购房者无房可买，不得不将需求转向新房或相对冷门区域的二手房，本来带客、去化都不太抱负新楼盘，在年底状况也有所好转。
二手房成交量同比增近两成
利好方针一再影响，商场决心提高显着，深圳楼市打破2018年冰封状况，二手住所成交量上扬。2019年全市二手住所共成交77149套，面积约634.7万平方米，成交套数较2018年上升19.4%。
数据来历：深圳华夏地产研究中心
从月度成交量走势来看，受新年假期要素影响，2019年2月成交量为全年最低位，仅成交1997套二手住所。自2019年3月深圳下调首套住所借款利率后，客户入市志愿增强，一起受下半年中国特色社会主义先行示范区规划及“豪宅税”规范下降的利好影响作用，全市第二、三、四季度的二手住所存案量显着高于第一季度，单个月份的存案量乃至逾越7000套，年底最终一个月乃至挨近10000套。
宝安不仅在一手房成交方面夺冠，二手住所成交占比攀升至首位，并以18417套的成交量初次逾越龙岗，同比上升35.5%，成交热门片区仍散布在宝安中心区；龙岗二手住所成交17818 套，仅次于宝安，同比上升20.2%，成交热门片区仍散布在布吉、横岗及龙岗中心城片区。
“双11”豪宅税调整后，对福田、南山、宝安等本来豪宅占比高的区域利好更大，导致成交活跃度较高，不少区域呈现业主抱团控盘引起监管层留意并被约谈、强制中止网签。龙岗方针利好影响较小，但因总价低仍然受刚需欢迎。
深圳华夏地产研究中心以为，深圳2019年头商场调控预期放宽、利率下行，3月份商场量价上升，8月份中国特色社会主义先行示范区方针出台，深圳城市定位、发展潜力提高，商场气氛又被点着。至“双11”豪宅规范调整，直接利好二手商场，特别是南山、福田、宝安等区域，成交量提高显着。
何倩茹则表明，受商场动摇影响，当时二手房业主与购房客户处于博弈阶段，二手房价格难以大幅上涨，估计2020年房价年度涨幅约在2%以内。
土地商场成交量价齐升
30余家房企竞拍、百余次胶着举牌，2019年6月深圳演出史诗级土拍。随后至年底，工业用地、宅地会集进入冲击供给阶段，全年土地成交量价齐涨。据美联物业数据，2019年深圳共成功出让49宗土地(不包括深汕特别协作区)，总出让面积为188.42万平方米，同比上升29.5%；总出让金额为680.92亿元，同比上涨51.6%。
数据来历：美联物业、深圳市土地房产买卖中心
从深圳出让土地用处散布来看，工业用地仍为主力，全年买卖26宗。2019年深圳宅地供给远超从前，共成功出让11宗。从区域散布来看，坪山和光亮各3宗，龙华2宗，南山前海、宝安西乡和龙岗大鹏各1宗。此外，商业用地出让7宗，经营性用地出让2宗，区域交通用地、文体设备用地和医疗卫生用地各1宗。
住所用地虽会集供给，但出让条件愈加严厉。与前两年宅地出让比较，除建成后的项目限售3年外，2019年出让的宅地选用“单限双竞”或“双限双竞”，即在约束地价的基础上，竞只租不售的人才住所面积。
此外，备受重视的深圳“飞地”深汕协作区2019年推地速度加速，共成功出让13宗土地，总出让面积为45.78万平方米，同比上升27.0%。总出让金额为13.14亿元，同比上涨24.5%。除了11宗工业用地以外，居住用地和商业用地各1宗。跟着深汕协作区房地产商场冻结，及规划利好不断，未来深汕协作区推地有望提速。
何倩茹猜测，据以往经历，接受2019年方针商场态势，外加结构性要素，会引起2020年3月份成交量上涨，楼市“小阳春”可期。
李宇嘉则以为，从货币方针和调控方针来看，2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。一方面，新定价基准的LPR已敞开下行通道；另一方面，“一城一策”全面落地，方针最紧时间已曩昔。
每日经济新闻
